หากทราบพื้นฐานเกณฑ์การปล่อยกู้ เราก็จะสามารถคิดย้อนกลับได้ไม่ยากเลย ว่ารายได้ของเราจะกู้ได้เท่าไหร่กัน

รายได้เท่านี้ กู้ได้เท่าไหร่ ?

หากทราบพื้นฐานเกณฑ์การปล่อยกู้ เราก็จะสามารถคิดย้อนกลับได้ไม่ยากเลย ว่ารายได้ของเราจะกู้ได้เท่าไหร่กัน

โดย ธนาคารยอมให้คนมีหนี้ รวมทั้งหมดได้ 30-40% เพราะเชื่อว่าส่วนที่เหลือ ต้องเก็บไว้กินไว้ใช้
และ เฉลี่ยแล้ว ยอดเงินที่ใช้ผ่อนบ้านแต่ละหลัง จะอยู่ที่ ” 1 ล้านบาท ละ 5,000-7,000 บาท “ค่ะ

ธนาคารพิจารณาจากอะไรบ้าง

อาชีพของผู้กู้ มีความมั่นคง ความเสถียรของรายได้ แค่ไหน
เรื่องนี้เราอยากจะให้วิธีคิดแบบที่คุณไม่ต้องจำเลย โดย แยกเป็นสองกรณี คือ พนักงานประจำ และ เจ้าของกิจการส่วนตัว

• พนักงานประจำ ข้าราชการ ก็จะมีวิธีคิดแบบหนึ่ง
• เจ้าของกิจการส่วนตัว ฟรีแลนซ์ YouTuber หรือ ว่าเป็นเซลล์ที่มียอดขายปังทะลุ 10 ล้าน 100 ล้านบาท ก็มีวิธีคิดอีกแบบนึง

คุณมีภาระหนี้อะไรบ้าง นอกจากบ้านที่คุณกำลังจะซื้อ เพื่อจะได้นำมาหักลบออกค่ะ

มีความมั่นคง ความเสถียรของรายได้ ตามแบบของธนาคาร คือ อย่างไร

วิธีการ คือ อย่างนี้ค่ะทางธนาคารเค้าดูว่ารายได้ของเราอันไหนที่นิ่ง เค้าจะคิดแค่นั้น
ตัวอย่าง :

senior manager หรือ อาจจะเป็นคุณหมอ เป็นวิชาชีพที่รายได้สูง ทางธนาคารก็มองว่าเป็นอาชีพที่มีรายได้ค่อนข้างนิ่ง มีความมั่นคง มีโอกาสสูงที่ได้วงเงินกู้จำนวนที่สูงและดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอาชีพอื่นๆ

พนักงานขาย เซลล์ส่วนใหญ่จะเงินเดือนไม่เยอะ แต่สิ่งที่เยอะ คือ ค่าคอมมิชชั่น สิ่งที่ธนาคารให้ค่า คือ เงินเดือน ในส่วนของค่าคอมมิชชั่น อาจมากบ้างน้อยบ้าง จึงมองว่าไม่มีความเสถียร
ธนาคารจะเฉลี่ยรายได้ตีเป็นตัวเลขกลมๆ แล้วตีต่ำลงมาอีกนิดนึง มูลค่าบ้านที่คุณซื้อได้ จึงอาจจะไม่ถึงมูลค่าของคนที่เขามีรายได้ประจำนิ่งๆ

เจ้าของกิจการ ตัวเลขที่สามารถเอามาคิดเป็นรายได้ อาจจะอยู่ที่ 20-40% เท่านั้น แล้วแต่ว่าเป็นธุรกิจประเภทใด เช่น
คุณมีรายได้ 1 ล้านบาทนะคะ เขาอาจจะตีให้คุณแค่ 200,000-400,000 บาท เท่านั้นเองอันนี้เลยเป็นสาเหตุให้ บางทีเนี่ย youtuber รายได้เดือนนึง 300,000 บาทแต่กู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาท ไม่ได้ก็มีเหมือนกัน

ธนาคารยอมให้หนี้รวมทั้งหมด 30-40% ของรายได้

ธนาคารยอมให้หนี้รวมทั้งหมด 30-40% ของรายได้ เพราะว่าเขามองว่า ส่วนที่เหลือ ก็ต้องเก็บไว้กินไว้ใช้อยู่ค่ะ หลังจากนั้นเนี่ยพอเราได้ ก้อน 30%-40%มาแล้ว เขาก็จะมาดูว่าในนี้คุณมีภาระหนี้อะไรไปแล้วบ้าง

คุณมีภาระหนี้อะไรบ้าง

คุณมีภาระหนี้อะไรอย่างอื่นอีกไหม นอกจากบ้านที่คุณกำลังจะซื้อ เพื่อจะได้นำมาหักลบออกค่ะ
เช่น ผ่อนรถ ผ่อนคอมพิวเตอร์ ผ่อนมือถือ คิดเป็นภาระทั้งหมด
สมมุติ ว่า :

คุณมีรายได้ 100,000 บาท วงเงินที่จะเป็นหนี้ได้ คือ 40,000 บาท
ใน 40,000 บาท ผ่อนรถไป 20,000 บาท ผ่อนมือถือ 5,000 บาท เป็น 25,000 บาท
คุณเหลือเงินอีกแค่ 15,000 บาท ในการที่คุณจะเป็นหนี้ซื้อบ้านเพิ่มอีก ฉะนั้น เขาก็จะคิดศักยภาพการเป็นหนี้ให้คุณ แค่ 15,000 บาท

จัดการยอดหนี้ยังไง ให้กู้เพิ่มได้

วิธีคืออะไร คือ ถ้าเกิดคุณโปะหนี้อะไรได้ให้โปะ ให้ภาระหนี้เป็นศูนย์ได้ยิ่งดี ภาระหนี้ที่น้อยลงแล้ว คุณก็จะมีศักยภาพที่เพิ่มขึ้น ดังนั้น วงเงินที่คุณจะสามารถซื้อบ้านก็จะใหญ่ขึ้น

* ทำไมถึงให้ทำแบบนี้ เพราะว่า มือถือ ผ่อนประมาณ 10 เดือนก็หมดแล้ว รถก็ผ่อนประมาณ2 ปี 3 ปีก็อาจจะผ่อนหมดแล้ว
บ้านเนี่ยคุณผ่อนกัน 20 ถึง 30 ปี เสียวงเงินตรงนี้ไป แทนที่จะซื้อบ้านในราคาที่สูงขึ้นได้ กลับซื้อไม่ได้

มูลค่าที่คุณสามารถกู้ได้

หากคุณจัดการหนี้ทุกอย่างแล้ว คุณมีศักยภาพการผ่อนอยู่ที่ 40,000 บาท เงินจำนวนนี้เอาไปคิดว่า เราจะซื้อบ้านได้ในราคากี่ล้าน

อันนี้ต้องจำนิดนึงนะคะ คือ ตีสูงๆเผื่อไว้เลย ราคาล้านละ 7,000 บาท

ถ้าผ่อน 7,000 บาท สำหรับซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท
มีเงินผ่อน 40,000 บาท ซื้อบ้านราคาเท่าไร

เทียบบัญญัติไตรยางค์ ง่ายๆเลยนะคะ

( 40,000 X 1,000,000 ) / 7,000 = 5.7 ล้านบาท โดยประมาณ

ซึ่งบางทีคุณอาจจะซื้อบ้านที่ราคา 6 ล้านบาทหรือ 6.5 ล้านบาท ก็อาจจะเป็นไปได้ค่ะ อันนี้คือแล้วแต่ case by case ไปนะคะ ขึ้นอยู่กับความมั่นคงของอาชีพ, ความสวยของเงินเดินบัญชี, คะแนนเครดิตบูโร, และโปรโมชั่นธนาคารในช่วงนั้นๆ ด้วยค่ะ

* บางทีคุณบอกว่าดอกเบี้ยแบงค์เนี่ยมันก็ไม่เกิน 3-4% ทำไมบอกล้านละ 7,000 บาท
คุณอย่าลืมว่าหลังจาก 3 ปีแรกไปแล้วเนี่ย ถ้าเกิดว่าคุณลืมที่จะไปรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ยจะดีดตัวขึ้นไป อยู่ประมาณ 7%
ดังนั้นเนี่ยคิดคือเอาไว้เลยว่า ล้านละ 7,000 บาทนะคะ เผื่อเอาไว้ดีกว่าปลอดภัยกว่าค่ะ

และ หากคุณจะซื้อบ้านหลังแรก และไม่เคยกู้ซื้อมาก่อน คุณจะต้องรู้เกี่ยวกับเรื่องนี้ ความรู้ก่อนซื้ออสังหา Episode 8 : อาชีพมีผลต่อการกู้หรือไม่ หาคำตอบได้ใน บทความนี้เลยค่ะ

Credit : Image by Freepik

และท่านใดที่อยากหาซื้อขาย

• คอนโดหรูใจกลางเมือง, คอนโดวิวแม่น้ำ, คอนโดสไตล์รีสอร์ต
• บ้านหรู ในย่านเลียบด่วน – เอกมัย, พัฒนาการ – กรุงเทพกรีฑา, บางนา – ศรีนครินทร์
• ที่ดินสวย ปลูกบ้านตากอากาศ บ้านสวน วิวสวย อากาศดี ใกล้กทม.
• ที่ดินสำหรับสร้างโกดังใกล้ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ติดต่อเรามาได้เลยค่ะ

PROPERTY SELECTED นายหน้าอสังหามืออาชีพ “คอนโดหรู บ้านหรู ที่ดินสวย” คัดแล้ว ของดี คุ้มชัวร์ คุณสามารถไปดู คอนโด บ้าน หรือ ที่ดินของเรา ได้เลย แล้วคุณจะรู้ว่า อสังหาทุกชิ้นที่เราคัดมาขายนั้นดีจริงๆ ถ้าไม่ดีเราไม่รับเข้ามาขาย เราคัดแล้ว คุ้มแน่นอนค่ะ

บทความอสังหาอ่านง่าย โดย พลอย – นายหน้าอสังหามืออาชีพ