PROPERTY SELECTED จะมาช่วยให้คุณรู้ถึงข้อดีข้อเสียของอสังหามือหนึ่งและมือสองเพื่อให้คุณเลือกได้เหมาะสมกับคุณมากที่สุด ซึ่งบอกเลยว่าแต่ละคนก็เหมาะกันคนละแบบ และ แยกมาให้เป็นข้อแล้ว ให้คุณพิจารณาได้ง่ายยิ่งขึ้น

จะซื้อโครงการใหม่หรือบ้านมือสองดี โดย PROPERTY SELECTED สรุปไว้ให้แล้ว แชร์เก็บไว้ได้เลย

จะซื้อ โครงการใหม่ หรือ บ้านมือสอง ดี

เรามาว่ากันเป็นข้อๆดีกว่านะคะ มาดูว่าข้อดีข้อเสียของอะไรที่มันจะเหมาะสมสำหรับเรามากกว่ากัน ต้องบอกเลยว่าแต่ละคนก็เหมาะกันคนละแบบ ซึ่ง PROPERTY SELECTED แยกมาให้เป็นข้อแล้ว ให้คุณพิจารณาได้ง่ายยิ่งขึ้น

โดยขอแยกเป็น 3 ปัจจัย อันดับแรกเลยคือ ตัวบ้าน ถัดมาคือ ทำเลที่ตั้ง และสุดท้าย คือ เงิน ค่ะ

ปัจจัยแรกเกี่ยวกับ ‘ตัวบ้าน’

สภาพความเรียบร้อยและความแข็งแรงของตัวบ้าน ตรงนี้โครงการใหม่ได้เปรียบกว่า เพราะ

• โครงการใหม่ ไม่ต้องมีการซ่อมแซม หากมี defect ก็ยังมีประกันทางโครงการก็ยังรับประกันส่งช่างเข้ามาดูแลบ้านของเราได้
• บ้านมือสอง อาจมีสีลอก น้ำรั่วซึม หลอดไฟเสียบ้าง แต่เราก็สามารถ renovate ซ่อมแซมได้ โดยที่ใช้งบประมาณไม่เยอะ

โดยสิ่งที่สำคัญที่สุด คือ เรื่องของ โครงสร้าง นั้นยังแข็งแรงดี การซื้อบ้านมือสองก็ไม่มีอะไรน่าเป็นห่วงค่ะ

บ้านมือสอง แม้เก่าก็ ‘ซ่อมได้’ ถ้า ‘โครงสร้าง’ ยังแข็งแรงดี ก็ OK

ดีไซน์และนวัตกรรม เทคโนโลยีสมัยใหม่อย่าง home automation, ดิจิตอลล็อค, แอร์ระบบ inverter เป็นต้น

• โครงการใหม่ เทคโนโลยีส่วนมากจะมีการติดตั้งเทคโนโลยีเหล่านี้เข้ามาให้
• บ้านมือสอง สิ่งที่คุณอาจจะต้องทำใหม่ รื้อใหม่ คือ
  – ระบบไฟและระบบน้ำทั้งหลัง บ้านที่อยู่มาเกิน 5 ปี ควรจะรื้อระบบไฟ ระบบน้ำแล้วเดินใหม่
  – ทาสีใหม่ เป็นการชุบชีวิตบ้านมือสองที่ง่ายที่สุด

” Trick : ถ้าคุณอยากขายบ้าน แล้วอยากให้ธนาคารประเมินให้ได้ราคาสูงๆ เพื่อเพิ่มวงเงินกู้ ทาสีบ้านใหม่รับรองว่าราคาประเมินพุ่งแน่นอน ค่ะ”

บ้านทรุด ไม่ต้องตกใจค่ะ บ้านเนี่ยทรุดทุกหลัง บ้านใหม่ก็ทรุดบ้านเก่าก็ทรุดค่ะ ส่วนหนึ่งเกิดจากการเซ็ทตัวของดินหลังจากที่มีการถม และวิธีการลงเสาเข็ม การทรุด ส่วนใหญ่มีระยะเวลาที่สิ้นสุด คือ ประมาณ 3 – 5 ปี ดินจะเริ่มอัดตัวแน่น นิ่งไม่เกิดการทรุดตัวมากไปกว่านี้แล้ว

• โครงการมือหนึ่ง ควรตรวจสอบให้ดีว่าเสาเข็มที่ใช้จุดไหนเป็นประเภทไหนบ้าง ทั้งตัวบ้าน รอบบ้าน
  ส่วนใหญ่ขนาดเสาเข็มที่ใช้คนละขนาดกัน แบบนี้หมายความว่า เป็นการช่วยลดอัตราการทรุด แต่ความเป็นจริง คือ ในอนาคต เมื่อดินรอบบ้านเริ่มอัดตัว พื้นรอบบ้านก็ยังทรุดอยู่ดี
• บ้านมือสอง PROPERTY SELECTED ขอบอกตรงนี้ว่า “เรื่องบ้านทรุดเป็นข้อได้เปรียบเมื่อคุณซื้อบ้านมือสองค่ะ” คือ ถ้าเกิดการทรุด ก็จะไม่ทรุดเพิ่มแล้ว เพราะ ดินได้เซ็ตตัวแล้ว คุณเพียงอุดรูช่องว่างระหว่างรอยแยกพื้นรอบบ้านกับตัวบ้านนั้น หรือ ทุบผืนเก่าแล้วเทคอนกรีตขึ้นมาใหม่ ให้เท่ากับระดับเดิมของตัวบ้านอย่างที่คุณต้องการให้ดูเรียบร้อยก็พอแล้ว หากการทรุดตัวของพื้นรอบบ้านไม่มีผลกับความแข็งแรงของโครงสร้างบ้าน

” Fast Fact : ถ้าเราสร้างบ้านเองควรต้องรอ 3 – 5 ปี หลังจากมีการถมดิน เพื่อให้ดินเซ็ตตัว แล้วจึงจะเริ่มลงเสาเข็มสร้างบ้านได้ แต่ผู้พัฒนาโครงการ ต้องการความรวดเร็ว รีบสร้างรีบขาย หมุนเงินในระบบ เพื่อทำธุรกิจต่อเนื่อง จึงมักไม่ทำเช่นนั้น การทรุดตัวของดินรอบบ้าน จึงเป็นเรื่องปกติที่พบได้เสมอค่ะ ”

สรุป เรื่องกลัวบ้านทรุด บ้านมือสองดีกว่า เพราะดินเซ็ทตัวแล้ว จะเห็นแล้วว่าทรุดจริงๆมากแค่ไหน ถ้าต้องซ่อมก็ซ่อมรอบเดียวจบเลยค่ะ

ปัจจัยที่ 2 คือ ‘ทำเลที่ตั้ง’

ทำเล ในเรื่องของทำเลแล้วก็มีข้อดีข้อเสียที่แตกต่างกัน แล้วแต่กรณีไป เรื่องของอสังหาใครๆก็รู้ว่าเรื่องของทำเลเป็นเรื่องสำคัญที่สุด ทำเลดี หมดแล้วหมดเลย เพราะถ้าหากว่าคุณครอบครองทำเลที่ดีที่สุดแล้ว แน่นอนว่าก็ไม่มีใครที่จะมาอยู่ตรงนี้ได้ นอกจากคุณจะขายต่อเท่านั้น

• โครงการมือหนึ่ง นั้นคุณจะได้ทำเลที่เป็นปัจจุบันค่ะ เช่น อาจโชคดี รถไฟฟ้าสายใหม่ผ่านใกล้บ้าน แต่ทำเลที่เกิดใหม่แน่นอนว่าไม่ได้อุดมสมบูรณ์เท่ากับทำเลเก่าๆที่อยู่ในเมืองแน่นอน “เซเว่นยังไม่มา ตลาดนัดยังไม่มี”
• บ้านมือสอง จะได้เปรียบในข้อนี้ เนื่องจากว่าในทำเลที่ดีก็ได้ถูกจับจองโดยโครงการเก่าๆไว้หมดแล้ว

” ถ้าคุณครอบครองทำเลที่ดีที่สุดแล้ว แน่นอนว่าก็ไม่มีใครที่จะมาอยู่ตรงนี้ได้ นอกจากคุณจะขายต่อเท่านั้น ”

แหล่งอาหารการกิน โครงการใหม่ที่ Developer ได้เข้าไปบุกเบิกนั้น มักจะไปบุกเบิกในที่ดินที่ราคายังไม่แพง เป็นที่แน่นอนว่า มักยังไม่ได้รับการพัฒนา

ฉะนั้น ความเจริญยังเข้าไปไม่ถึง อย่างเช่น ตลาด ร้านค้า ร้านสะดวกซื้อ วินมอเตอร์ไซค์ ร้านซักรีด ถ้าหิวข้าวบางทีทำอาหารที่บ้านเองดีกว่า สั่งเดลิเวอรี่ก็ค่าส่งแพงกว่าค่าอาหาร

ฉะนั้นคุณต้องพิจารณาว่า โครงการใหม่ แม้จะดูสวยกว่า หรือราคาถูกกว่าบ้านมือสอง แต่อยู่นอกเมืองนั้น ถ้าเราต้องใช้ชีวิตอยู่จริงๆ จะสะดวกหรือเปล่า

บรรยากาศเพื่อนบ้าน

• โครงการใหม่ เรายังไม่เห็นว่าเพื่อนบ้าน จะเป็นอย่างไร เราอาจจะไปเป็นหลังแรกๆ ก็ต้องเสี่ยงกันไป เพราะว่าอสังหาอยู่แล้วอยู่นานผ่อนกันที 30-40 ปี นอกจากคุณจะขายทิ้งหนีเพื่อนบ้านไป รวมถึงละแวกข้างเคียงโครงการ ถ้าเป็นที่ดินว่างเปล่า ตอนเราไปซื้ออาจดูเงียบสงบ เป็นพื้นที่สีเขียวสบายตา อากาศดี แต่วันดีคืนดีมีโรงงานอุตสาหกรรม หรือ ร้านเหล้ามาตั้งนี่ก็ขายบ้านย้ายหนีแทบไม่ทันค่ะ
• บ้านมือสอง เราจะเห็นสภาพบรรยากาศเพื่อนบ้านและพื้นที่ละแวกข้างเคียงมาแล้ว

ดังนั้น บ้านมือสอง ได้เปรียบในเรื่อง อาหารการกิน และบรรยากาศในการอยู่อาศัยค่ะ

จะซื้อโครงการใหม่หรือบ้านมือสองดี โดย PROPERTY SELECTED สรุปไว้ให้แล้ว แชร์เก็บไว้ได้เลย

ปัจจัยที่ 3 คือ ‘เงิน’

การกู้ ควรวางแผนให้เหมาะกับสภาพการเงิน

• โครงการมือหนึ่ง แน่นอนว่าเขาให้กู้ 100% หรือ บางทีให้กู้เกินด้วย แต่อย่าลืมว่า ส่วนที่กู้เกินนั้นเขาเรียกว่า ‘กู้ตกแต่ง’ ในส่วนนี้จะดอกเบี้ยสูงกว่ากู้ปกติ แนะนำว่า ถ้าคุณไม่ได้จำเป็นที่จะใช้วงเงินกู้ตกแต่งนี้จริงๆอย่ากู้เกินเลยค่ะ เอาที่เราไหวแต่งบ้านตามงบที่เรามีดีที่สุด
• บ้านมือสอง ข้อนี้ก็ต้องรู้เอาไว้เลยว่ากู้ได้ 80-90% เท่านั้น เพราะฉะนั้นถ้าคุณจะซื้อบ้านมือสองคุณจึงจำเป็นจะต้องมีเงินส่วนต่าง 20% เอาไว้ด้วยเพื่อเป็นส่วนต่างให้กับเจ้าของเดิม สาเหตุที่กู้ได้ไม่เต็มวงเงิน เนื่องจากว่าทางธนาคารพิจารณาว่าบ้านมือสองขายต่อได้ในราคาที่ต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง หากจะนำไปขายทอดตลาดต่อธนาคารอาจจะไม่ได้ราคาขายต่อที่ดีนัก

โครงการมือสอง คุณจะได้บ้านที่หลังใหญ่กว่าในราคาที่เท่ากัน เนื่องจากต้นทุนของในการก่อสร้างและการซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นทุกปี บ้านใหม่จึงจะแพงขึ้นทุกปี

และเราสามารถต่อรองได้โดยตรงกับผู้มีอำนาจตัดสินใจเรื่องราคา คือ เจ้าของบ้านคนเก่าค่ะ ดังนั้นการต่อรองก็จะง่ายกว่า แถมถ้าเจ้าของเก่าขายเพื่อตัดภาระอาจได้ราคาดีมากๆ เพราะเจ้าของเก่า อาจจะยอมขายที่เท่าทุน หรือขาดทุนก็เป็นได้ค่ะ

ข้อได้เปรียบของโครงการมือสอง คือ คุณจะได้บ้านที่หลังใหญ่กว่าในราคาที่เท่ากัน

จบแล้วสำหรับคนที่อยากจะเลือกซื้อ ว่าจะซื้อโครงการมือหนึ่งหรือจะซื้อโครงการมือสองดี

แล้วอย่าลืมติดตามกันใน อสังหา 101 ความรู้ก่อนซื้ออสังหา : Episode 3 ซื้ออสังหาแบบไหนขายต่อได้กำไร

Credit : Image by Freepik

และท่านใดที่อยากหาซื้อขาย

คอนโดหรูใจกลางเมือง, คอนโดวิวแม่น้ำ, คอนโดสไตล์รีสอร์ต

บ้านหรู ในย่านเลียบด่วน – เอกมัย, พัฒนาการ – กรุงเทพกรีฑา, บางนา – ศรีนครินทร์

ที่ดินสวย ปลูกบ้านตากอากาศ บ้านสวน วิวสวย อากาศดี ใกล้กทม.

ที่ดินสำหรับสร้างโกดังใกล้ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ติดต่อเรามาได้เลยค่ะ

PROPERTY SELECTED นายหน้าอสังหามืออาชีพ “คอนโดหรู บ้านหรู ที่ดินสวย” คัดแล้ว ของดี คุ้มชัวร์ คุณสามารถไปดู คอนโด บ้าน หรือ ที่ดินของเรา ได้เลย แล้วคุณจะรู้ว่า อสังหาทุกชิ้นที่เราคัดมาขายนั้นดีจริงๆ ถ้าไม่ดีเราไม่รับเข้ามาขาย เราคัดแล้ว คุ้มแน่นอนค่ะ

บทความอสังหาอ่านง่าย โดย พลอย – นายหน้าอสังหามืออาชีพ