ถ้าเกิดคุณจะลงมือซื้อบ้านมือสองคุณต้องระวังอะไรเรื่องบ้าง ราคาประเมินคืออะไร ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ บ้านอยู่ติดแนวเวนคืนหรือเปล่า ‘PROPERTY SELECTED’ จะคอยช่วยคุณเองค่ะ

5ข้อ ต้องระวัง ซื้อทรัพย์มือสอง โดย PROPERTY SELECTED สรุปไว้ให้แล้ว แชร์เก็บไว้ได้เลย

ถ้าเกิดคุณจะลงมือซื้อบ้านมือสองคุณต้องระวังอะไรเรื่องบ้าง เรามาเริ่มข้อแรกกันเลยค่ะ

เทียบราคาบ้านกับราคาประเมิน

ต้องเช็คราคาก่อน ต้องเช็คราคาจากที่ไหนคะ เช็คจากราคาประเมินค่ะ ราคาบ้านขายเท่าไหร่ ราคาประเมินอยู่ที่เท่าไหร่ ในส่วนของราคาประเมินนั้นแบ่งออกเป็น 2 ราคาค่ะ หลายท่านอาจจะไม่คุ้นเคยว่าราคาประเมินมี 2 ราคา

ซึ่งราคาประเมินจาก 2 ส่วนนี้จะไม่เท่ากัน โดยเรียงลำดับจากราคาต่ำไปสูงตามดังนี้เลยค่ะ

• ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ หรือ ‘กรมที่ดิน’ เป็นราคาของมูลค่าแปลงที่ดินรวมกับมูลค่าของตัวสิ่งปลูกสร้างต่อตารางวา โดยจะปรับขึ้นทุก 5 ปีต่อครั้ง ราคาจึงตามหลังตลาด
• ราคาประเมินของธนาคารค่ะ พิจารณาจาก ราคาตลาด และการประเมินบ้านหลังที่จะทำการซื้อขาย โดยจะประเมินใน 2 ส่วน คือ ความเก่าใหม่ ความหรูหราการตกแต่งพิเศษ
• ราคาซื้อขายจริง อาจจะสูงกว่าราคาประเมินของธนาคารเล็กน้อย เนื่องจากธนาคารไม่ได้ให้คุณค่ากับสิ่งที่ไม่ได้ติดกับตัวบ้าน

” Trick : การประเมินบ้าน ส่วนการตกแต่งพิเศษ พิจารณาจาก บิ้วอิน เท่านั้น ”

*ราคาตลาด คือ ราคาซื้อขายสิ่งที่จบการขายแล้ว โดยมีวิธีตรวจสอบทั้งจากออนไลน์และออฟไลน์ จากการดูประกาศที่มีประกาศขายต่างๆในโครงการในลักษณะบ้านแบบเดียวกันราคาขายอยู่ที่เท่าไร มีราคาซื้อขายจริงจบไปที่เท่าไหร่

*ความเก่าใหม่ พิจารณาจากบ้านต้องการซ่อมแซมเยอะก็จะได้ราคาที่ต่ำ ถ้าเกิดว่าเจ้าของบ้านมีการรีโนเวทแล้วก่อนที่จะทำการขายทาสีใหม่ไปแล้วราคาประเมินของธนาคารก็จะดีดขึ้นมาสูงขึ้น

*ความหรูหราการตกแต่งพิเศษ พิจารณาจาก บิ้วอิน เท่านั้น และสิ่งที่ยึดติดกับตัวบ้าน

เจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นใคร

เจ้าของกรรมสิทธิ์หลังโฉนด ต้องสามารถตรวจสอบได้ ยิ่งใช้บริการผ่านนายหน้าที่เป็นมืออาชีพอย่าง PROPERTY SELECTED คุณก็จะหายห่วงได้เลย ถ้าเกิดว่าคุณซื้อเอง สื่งที่คุณจะต้องตรวจสอบ คือ ‘คนที่มีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านใช่คนที่กำลังคุยกับคุณอยู่หรือเปล่า’

ตัวอย่าง :

เขาจะเหมือนเจ้าของบ้านทุกอย่าง มีกุญแจ เข้าออกบ้านได้ รู้จักตัวบ้านทุกอย่าง แต่คนที่มีกรรมสิทธิ์อาจจะเป็น อากงอาม่า โดยถือวิสาสะที่เข้านอกออกในบ้านหลังนี้ได้ เอาบ้านมาประกาศขาย และหวังว่าพอตกลงขายได้และรับเงินจองลูกค้ามาแล้ว ก็จะไปบอก อากงอาม่า ว่า “เนี่ย ขายเขาไปเถอะเขาจองมาแล้ว” จะได้เอาเงินมาแบ่งกัน

มีกรณีแบบนี้เกิดขึ้นเยอะเหมือนกัน ทำให้คุณอาจจะเสียเงินจองและเสียเวลา ยิ่งถ้าในสัญญาที่คุณเขียนนั้น ระบุไม่ได้ชัดเจน เงินจองนั้นเขาสามารถยึดไปได้ คุณไม่ซื้อเขา แต่เขาสามารถมีสิทธิ์ยึดเงินคุณได้ ก็จะเกิดเรื่องราวกันขึ้น

อย่างน้อยขอดูโฉนดด้านหลังและขอดูบัตรประชาชนเทียบกัน ว่าใช่คนเดียวกันใช่ไหม ใน สัญญา จะเขียนจะร่างอะไร เรียกใช้บริการนายหน้ามืออาชีพ PROPERTY SELECTED ช่วยอ่านช่วยดูให้ หรือให้จ้างทนายค่ะ ให้ทนายช่วยอ่านช่วยตรวจว่ามีช่องโหว่อะไรบ้าง มีข้อแม้อะไรบ้างที่เราจะเป็นฝ่ายเสียเปรียบ ต้องระวังนิดนึงนะคะ

แนวเวนคืนอยู่ใกล้แค่ไหน

แนวเวนคืน บางทีบ้านเนี่ยอยู่มานานแล้ว แต่เราซื้อไปอยู่ได้สัก 1 ปี ปรากฏว่ามีจดหมายมา ว่าจะถูกเวนคืน หรือ บ้านเราไม่โดนก็ตาม แต่ถนนในพื้นที่สาธารณะเขาจะมีการก่อสร้าง ถ้าไม่เกิดฝุ่นมลพิษ2-3 ปีอย่างน้อยกว่าจะสร้างถนนเสร็จ จะออกจากบ้านรถก็ติดอีก

ฉะนั้น คุณต้องรู้ก่อนว่า แถวบ้านนั้นมีการเวนคืนหรือเปล่า

กรณี ทางภาระจำยอม จะเกิดจากที่ดินตาบอด คือ ไม่มีทางออกไปสู่ถนนสาธารณะเป็นของตัวเอง ต้องอาศัยขอทางคนอื่นออกไป ควรขอดูโฉนดว่า มีถนนพุ่งออกไปจนถึงถนนสาธารณะไหม

*ที่ดินไม่ติดถนนสาธารณะ เป็นไปได้ว่าทางที่ใช้สัญจรเข้าออกบ้านนั้น เป็นทางภาระจำยอม หมายความว่า มันไม่ใช่สิทธิ์ของคุณ แต่เป็นสิทธิ์ของเพื่อนบ้านที่เขาเป็นเจ้าของทางตรงนั้น

เจ้าของมีสิทธิ์ที่จะกำหนดเงื่อนไขการใช้ทางได้ อย่าง ให้ทางแคบ มีกำหนดเวลา ว่าจะให้ใช้ถึงแค่ปีนี้ถึงปีนี้เท่านั้น หรือ มีเงื่อนไขพิเศษ ว่า ยอมให้ผ่านทางได้โดยที่คิดเงิน

มีการจดจำนองอยู่ไหม

การจดจำนอง เป็นเกร็ดความรู้ เกี่ยวกับผู้ขาย คือ เมื่อเจ้าของเดิมไปกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้าน หากเจ้าของเดิมจะมาขายต่อจะต้องทำการไถ่ถอนคือการเอาเงินไปโปะใช้หนี้กับธนาคารเสียก่อน จึงจะมีสิทธิ์นำบ้านไปขายต่อ

หากเจ้าของเดิมไม่มีเงินไปเสียค่าปรับในการไถ่ถอนเร็วกว่ากำหนด อาจเป็นปัญหาขึ้นมาได้

ตัวอย่าง :

คุณวางเงินไปแล้ว สุดท้ายเจ้าของมาบอกคุณว่า ” เผอิญว่าพี่โดนค่าปรับในการไถ่ถอนเร็วกว่ากำหนด เพราะว่าธนาคารเขาห้ามไถ่ถอนเร็วกว่า 3 ปี พี่ขอขึ้นราคาบ้านนิดนึงแล้วกัน”

หรือ กับเจ้าของที่ร้อนเงินมากๆ ขายบ้านเพื่อใช้หนี้ ไม่มีเงินสดเลย เพื่อจะใช้จ่ายทั้งค่าไถ่ถอน ค่าโอนค่าภาษีต่างๆ คุณต้องยอมเพิ่มเงินให้เขา ทั้งที่ในตอนแรกคุณตกลงกันว่าจะซื้อที่ราคา 10 ล้านบาทอาจจะต้องเพิ่มเงินให้เขาเป็นหลักแสน เพื่อให้เขาไปเป็นค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน

แบบนี้ก็จบช้าจบยากแต่ก็จบ ซึ่งเป็นเรื่องไม่ยากที่คุณจะเช็ค แต่ขอให้ระวังไว้

สาเหตุที่ขายและประวัติบ้าน

สาเหตุที่ขายบ้าน สอบถามสาเหตุที่ขายบ้าน เช่น เขาขายหนีหนี้ หรือ หนีคดี ถ้าเกิดว่าเจ้าหนี้มาทวงหนี้ที่บ้านหลังนี้บ่อยๆ คุณก็รำคาญได้เหมือนกันถึงคุณจะออกไปแสดงตัวบ่อยๆว่าคุณเป็นเจ้าของใหม่แล้ว มันก็เป็นเรื่องที่จุกจิกรำคาญใจ แต่ถ้าหากคุณทราบว่าเขาเดือดร้อนเรื่องการเงิน ต้องรีบขายด่วน ก็จะเป็นโอกาสที่ทำห้คุณได้ราคาบ้านที่ถูกลงกว่าที่คาดก็เป็นได้ค่ะ

สำหรับ EP ถัดไป เราจะพูดคุยเกี่ยวกับ ความรู้ก่อนซื้ออสังหา Episode 5 : ซื้ออสังหามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

Credit : Image by Freepik

และท่านใดที่อยากหาซื้อขาย

• คอนโดหรูใจกลางเมือง, คอนโดวิวแม่น้ำ, คอนโดสไตล์รีสอร์ต
• บ้านหรู ในย่านเลียบด่วน – เอกมัย, พัฒนาการ – กรุงเทพกรีฑา, บางนา – ศรีนครินทร์
• ที่ดินสวย ปลูกบ้านตากอากาศ บ้านสวน วิวสวย อากาศดี ใกล้กทม.
• ที่ดินสำหรับสร้างโกดังใกล้ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ติดต่อเรามาได้เลยค่ะ

PROPERTY SELECTED นายหน้าอสังหามืออาชีพ “คอนโดหรู บ้านหรู ที่ดินสวย” คัดแล้ว ของดี คุ้มชัวร์ คุณสามารถไปดู คอนโด บ้าน หรือ ที่ดินของเรา ได้เลย แล้วคุณจะรู้ว่า อสังหาทุกชิ้นที่เราคัดมาขายนั้นดีจริงๆ ถ้าไม่ดีเราไม่รับเข้ามาขาย เราคัดแล้ว คุ้มแน่นอนค่ะ

บทความอสังหาอ่านง่าย โดย พลอย – นายหน้าอสังหามืออาชีพ